PM用語集

索引: |  |  |  |  |  |  |  |  |  | A~Z

あ行

アクイジションAcquisition
不動産・株式などの資産を買収すること。不動産アクイジション業務では、不動産売買のほか、デューデリジェンスレポートのチェック、エンジニアリングレポートや環境調査や耐震診断レポートなどの確認、ファンドの設計や組成までを行う。
アセットアロケーションAsset Allocation
投資家の財政状況や投資スタンスに合わせて、株式、債券、不動産、外貨預金などの資金にどのような割合で投資すべきか決めるプロセスをいう。
アセットマネジメントAsset Management
アセットマネジメントとは、「投資資産管理」のことである。AMの定義は、「不動産のポートフォリオの管理を業務とし、所有する不動産の利回りを上げ、保有効率を最善化させることを目的とする経営管理のこと」をいう。AMは、投資資金と投資資金と投資資産の管理行為である
アレンジャーArranger
不動産証券化に際し、資金調達者と投資化をつなぐさまざまな業務を行う者をいう。高度な金融処理能力を持ち、不動産を所有者から、SPCなどに移管し、証券発行・投資家への販売などの業務を行う。
アスベスト
石綿(いしわた、せきめん、英語: asbestos(アスベストス)、オランダ語: asbest(アスベスト))は、蛇紋石や角閃石が繊維状に変形した天然の鉱石のこと。蛇紋石系(クリソタイル)と角閃石系(クロシドライト、アモサイトなど)に大別される。
ギリシア語の ἄσβεστοςは「しない(ない)」という意味の a と、「消化できる」という意味の sbestosから来ている。
インカムゲインIncome Gain
資産を保有することによって得られる運営収入、利子、配当など。
インセンティブ
費用と便益を比較する人々の意思決定や行動を変化させるような誘因。
エクイティEquity
不動産投資における自己資本をいう。もとは資産のうち借入金などを除く純資金。金融機関からの借入資本はデットという。エクイティで集める資金調達の方法をエクイティファイナンスという。
エクスポージャーExposure
ポートフォリオのうち、市場変動リスクにされている資産の割合をいう。
エンジニアリングレポートEngineerring Report
不動産の投資・流通・評価・管理に際し、対象不動産の状況把握のために行うもので、次のものがある。①物理状況の調査、②法的状況の調査、③経済的状況の調査等である。エンジニアリングレポートは、物的調査と報告書にとりまとめたものをいう。
屋外広告物
宣伝活動の一つであるが、広告であるためには以下の3条件が整っていなければならないというのが国際的に見た広告の定義である。アメリカマーケティング協会やアメリカの多くの研究者の定義を踏まえて定義づけたものがある。
オフバランスOff Balance Sheet
保有資金を貸借対照表(バランスシート)から外すこと。
オポチュニティファンドOpportunity Fund
不動産投資戦略のリスク・リターンの度合いで、①中核型、②付加価値型、③好機補足型に区分けされ、③の好機補足型ファンドのことをいう。リスクを冒しつつ高い利回りを追求する。
オリジネーターOriginator
不動産証券化に際し、もとの資産所有者でありSPC(特別目的会社)やTMK(特定目的会社)に売却する者をいう。オリジネーターのメリットは、投下資本の回収・資本調達・オフバランス化・財務諸表の健全化などである。
オルタナティブ投信Alternative Investment
資産を保有することによって得られる運営収入、利子、配当など。

PAGE TOP

か行

開発型証券
不動産事業の将来キャッシュフローを担保にして、建設前に開発資金を調達する仕組みをいう。デベロッパーが未公開企業であっても、事業採算性に優れリスクを分離したスキームを構築できれば、開発段階で資金調達を図ることが可能になる。
確認申請
確認申請(かくにんしんせい)とは、行政庁に確認を求める申請行為をいう。
外部成長
新規物件の取得など規模の拡大を図り成長させること。また、規模拡大による経費削減の効果も見込む。
格付けRating
事業会社・国・地方公共団体が発行する積券の元金と利息が約定どおりに行われるかどうかをランク付けするもの。国内に日本格付投資情報センター(R&I)と日本格付研究所(JCR)があり、世界ではムーディーズやスタンダード・アンド・プアーズやフィッチがある。
管理型信託
次のいずれかに該当する信託のみを引き受ける営業をいう。①対象不動産の委託者(委託者から権限を委託された者を含む、受託者と密接な関係を除く)の指示により信託財産の管理と処分が行われている信託、②信託財産の保存または性質を変えない範囲での利用また改良の行為が行われる信託のことである。2004年の改正信託業務で新たに設定されたもの。
キャッシュフロー
売上げや利益よりもお金の流れそのものを重視する考え方。「一定期間中に企業活動で得たお金から、諸経費、税金、その他の支出を差し引いた後に、企業の手元に残るお金」のこと。
共益費
一般的には賃料の他に毎月の管理費用としての定額の共益費が契約書に記載されるが、最初から賃料に含まれているケースも少なからずある。一般的に定額に含まれる費用部分と実費による清算が併用されている。冷暖房などの空調費やごみ処理などの日常清掃が定額部分に含まれるケースもある。また、実費部分としては室内の電気使用量や定期清掃費、蛍光管など消耗品交換費などがある。
契約条件交渉の際に賃料と定額共益費を合算して「共益費込み賃料」という言葉が使われるが、賃貸借契約書には別々に記載されるケースが多い。
キャッシュリザーブCash Reserve
期中のキャッシュフローから元利金返済積立金など一定額を定期的に留保すること。
キャップレートCap Rate/Capitalization Rate
NOI(純営業利益)を投下資本額で除したもので、収益物件の価値を求める利回り率をいう。
求める資産価値=年間純営業収益/キャップレート
クラスター分析
クラスタリング (clustering)、クラスタ解析(クラスタかいせき)は、データ解析手法の一種。教師なしデータ分類手法、つまり与えられたデータを外的基準なしに自動的に分類する手法。また、そのアルゴリズム。さまざまな手法が提案されているが、大きく分けるとデータの分類が階層的になされる階層型手法と、特定のクラスタ数に分類する非階層的手法とがある。それぞれの代表的な手法としてウォード法、K平均法などがある。
景品表示法
不当景品類及び不当表示防止法(ふとうけいひんるいおよびふとうひょうじぼうしほう、昭和37年5月15日法律第134号)は、日本の法律である。「景品表示法」や「景表法」とも呼ばれる。
減価償却
企業会計に関する購入費用の認識と計算の方法のひとつである。長期間にわたって使用される固定資産の取得(設備投資)に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。英語で有形固定資産にかかるものをdepreciation、無形固定資産にかかるものをamortization という。
検査済証
検査済証(けんさずみしょう)とは、建築基準法(以下、法)第7条第5項に定められたもので、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証する文書。特定行政庁、又は指定確認検査機関で交付される。
減損会計
有形固定資産と無形固定資産の価値が下落した際に、帳簿価格を引き下げ、価格下落分を特別損失計上にする会計処理をいう。具体的には、①独立したキャッシュフローを生成する単位に資産を区分けする、②営業損失、キャッシュフローの継続的赤字、使用方法の変化、市場価格の下落など減損の兆候を把握する、③減損の兆候が区分けされた資産ごとに割引前キャッシュフローと帳簿価格を比較し減損損失となるかどうかを判定する、④帳簿価格を回収可能価額まで減損し、当該減損額を当期損失とする、⑤取得原価から減損損失を控除した額を貸借対照表に計上し、減損損失を特別損失として損益計算書に計上する等である。
コアマネーCore Money
年金基金など慎重な運営が求められる機関投資家が拠出する資金をいう。
公募・私募
社債の発行のことで、公募は、不特定多数の投資家を対象に債権を発行すること。私募は、少数特定の関係者のみを対象に債権を発行すること。
固定資産税
保有する固定資産に課税される地方税である。
コベナンツCovenants
融資実行後に、借入人や関係者が遵守すべき事項をいう。
コミットメントラインCommitment Line
企業と金融機関が、定められた期間と融資限度額の範囲内で、企業の要請により、金融機関が投資を実行することを法的に約束すること。
コンストラクションマネジメントConstruction Management
資産保全管理のことである。より詳しくは、工事の発注者の代理人として、工事費と工事スケジュールと工事品質を総合的に管理することをいう。この業務は2つに区分けされ、第1に建物の新築または大改修の時期のCMは、一括発注せず工事種別に分離発注する際に、それらの施工業者をまとめて現場管理・設計管理し、工程管理・品質管理・財務管理を行うことである。第2に建物竣工後のCMは、プロパティマネジメント業務の一環として中長期修繕計画の立案・設備改修工事やテナント内装工事で工程管理・品質管理財務管理を行うことである。
コンバージョンConversion
建物の従来の用途を転換すること。市場ニーズにマッチした用途に転換することで、建物の資産価値を再生する。「オフィス→住宅」「病院」「倉庫→住宅」等多くの事例がある。
コンプライアンス
規格に適合すること

PAGE TOP

さ行

サービサーServicer
貸出債権の管理と回収を通して、キャッシュフローマネジメントを行う者をいう。SPCは、債権回収機能がないので、外部のサービサーに委託する。
サブリース
賃借人が第三者に転貸すること。
資産流動化計画
資産流動化法制定の目的の一つに、特定資産の内容や証券化の仕組み等について十分な情報開示をすることにより、投資家保護を図ることがある。資産流動化計画は、特定資産の流動化に関する次の基本的事項を記載するものである。①計画期間の事項、②資産対応証券に関する事項、③特定資産の取得に関する事項、④特定資産の管理と処分に関する受託者等の事項その他である。
重要事項説明
仲介サービス会社などは、宅地建物取引に際し、売買、交換、賃貸借の契約を締結する前に、宅建主任者に土地・建物について宅建業法で定められた項目を書面を交付し説明させなければならない。
収益還元法Income Approach
不動産評価の3方式の一つ。不動産価値を収益性の面からとらえた手法であり、将来得られると予想される純収益から算出する。DCF(Discounted Cash Flow)法とDCR(Debt Coverage Ratio)法がある。DCF法は、将来の投資機関の純収益を1年ごとに算定して現在価値の割り戻す方法であり、DCR法は、不動産から期待できる純利益を購入時の借入金の元利返金額との比で求める方法をいう。
新耐震設計基準
1981年6月に宮城県沖地震での経験をふまえて、建築基準法施行令が大改正された。これが通称「新耐震設計基準」といわれる。建築確認は新耐震設計基準によらねばならなく、これ以降の建物を新耐震ビルと呼ぶ場合もある。震度6程度の地震が起きても、倒壊を防ぎ、圧死者を出さないことを目標としている。具体的には、コンクリートの柱の中に、補強する鉄筋の間隔を短くして入れるなどして、建物の「骨組み」の崩壊を防ぎ、人命を守る考え方がベースとなっている。
信託受益権
委託者の設定した一定の目的に従い、当該財産の管理又は処分を受託者が行う行為を委託者が受ける権利のこと。信託受益権には、「自益信 託」と「他益信託」がある。「自益信託」とは、委託者に帰属し自己の財産を運用目的で設定するもので特定金銭信託やファンドトラストなどがあり、「他益信託」とは、第三者に帰属し流動化や年金給付を図る金銭債権信託や年金信託などがある。
信託受益権は原則として分割や譲渡が可能であ るため、投資家の運用商品として活用されている。
スケルトン
建物の骨組み、透明性に富んだ空間。
スプレッドSpread
金利差または利鞘のこと。不動産証券化において、SPCが異なる数種の社債券(トランシュ)を発行する際に、リスクの度合いにより社債の利率により差異を設けることが多い。ベーシスポイント(bp:100分の1%)の単位で表す。

PAGE TOP

た行

耐震基準Aseismatic Standard
建物や構築物が強い地震にも耐えられるよう強度を定めた基準のこと。建築基準法に定めている。
耐震診断
耐震診断(たいしん しんだん)とは、既存の建築物の構造的強度を調べ、想定される地震に対する安全性(耐震性)、受ける被害の程度を判断する行為。地震による破砕・倒壊を未然に防ぐため、その恐れの有無を把握する目的で行われる。
宅地建物取引主任者
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。宅地建物取引主任者になるためには、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、さらに宅地建物取引主任者証の交付を受けなければならない。登録は、宅地・建物取引に関し2年以上の実務経験を有する者、または、建設大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者とされている。
タックスヘイブンTax Haven
租税回避地のこと。非居住者に対して、所得税や相続税制度について完全な無税か低税率あるいは優遇措置を与える場所のことをいう。パナマやべリアは、船舶会社専門の税金非難地であり、ケイマンは、証券化等の税金避難地に利用されることもある。資金の移動制限や為替管理の規制が最小限なので、不透明な経理操作が行われやすいといえわれる。
チャリタブルトラストCharitable Trust
慈善信託という。将来に慈善団体に寄付することを約束する制度のこと。証券化では倒産隔離のため、SPCとオリジネーターとの間の資本関係が存在しないようすることが必要で、資本関係切断の方法として利用される。具体的には、慈善信託が保有する会社をタックスヘブン(租税回避地)に設立し、国内SPCの議会権付株式をこの会社に保有させる仕組みをつくる。このことで実質の株主がいない状態ができる。海外弁護士の英訳のわずらわしさが課題となる。
中間法人
「中間法人」(2002年4月制定)により、公益目的でなく、営利目的でもない、中間的な団体となる同窓会、PTAや親睦団体等に法人格を付与することを目的とする制度をいう。中間法人は、①社員(構成員)に共通する利益を図ること、②剰余金の分配の禁止が特徴とされる。中間法人は出資することを社員の要件としないため、オリジネーターが基金拠出者となり、オリジネーターと関与しない独立の会計士等が社員となる。不動産証券化において、国内SPCの持分をチャリダブルトラストが議決権を持つ海外SPCに保有させることに変えて、海外SPCを中間法人の一つである「有限責任中間法人」に置き換えたスキームが開発されて以来、この方法が普及している。
直接還元法
単年度収益還元法ともいう。取引利回りから還元利回りを求め、対象不動産の標準的な単年度純収益を還元利回りで除して収益価格を求める。収益価格=純収益/還元利回り
簡便で取引利回りとのチェックが容易である利点と、将来の収益の変動や元本価格の変動を反映できない欠点がある。
定期借地権Periodical Leased Land
借地権のうち一定期間後に借地人が明け渡すことを明示した借地権利のこと。定期借地権は①期間50年以上の一般定期借地権、②期間30年以上で期間満了時に地主が建物の譲渡を受ける特約が付いた建物譲渡特約付借地権、③期間10年以上20年以下で、もっぱら事業の用に供する建物を所有する目的のための事業用借地権等がある。従来の借地権利は、借地人に有利になっており、規模の大きい賃貸物件が配給されにくい原因となっていた。借地法は、1921年(大正10年)に制定、1941年(昭和16年)と1966年(昭和41年)の改正で、借地人の地位が強化された。①借地権の存続期間を長期化し、期間満了後も借地権の継続化を図り借地人の更新請求権を認める、②増改築を制限する借地条件の変更や借地権の譲渡転貸について地主の承諾に代わる裁判所の許可が求められる。③地主の地代、借賃の増額請求に対して裁判で正当性が確定するまでは相当額を支払えば足り、地主側は不足分の不履行を理由に解除し得ないほどである。
定期借家権Periodical Leased House
借家権のうち一定期間後に借家人が明け渡すことを明示した借家権利のこと。従来の借家権利は、借家人に有利になっており、規模の大きい賃貸物件が供給されにくい原因となっていた。借家法は、1921年(大正10年)に制定、1941年(昭和16年)と1966年(昭和41年)の改正で、借家人の地位が強化された。①家主が代わることで借家人が立退きをせまられることがないよう、建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できる、②家主の正当な事由なくして更新の拒絶または解約の申入れができない、③賃貸借が終了しても借家人の造作買収請求を拒めないなどである。
テイル期間Tail Period
償還期日までにリファイナンスできなかった場合に、物件売却により元本償還を図らなければならない。そのための猶予期間のこと。
出口戦略Exit Strategy
投資は、投資資金の回収がポイントとなる。不動産を長期間保有しキャピタルゲインを狙うこともあるが、近年、重要性を増しているものに、インカムゲインの獲得を主としてキャッシュフローを最大限に高め、一定期間後に転売して利益を確保するために、売却時期と売却方法等を戦略的に検討することをいう。
デットDedt
デットは、銀行借入れや社債発行等にあたる他人資本調達による発行媒体をいう。
テナントレップTenant Representative
テナントの代理人のこと。テナントのために、ビルオーナー、エージェント、プロパティマネージャー等との交渉並びにそれらに関連する業務をいう。
テナントリレーション
ビルの運営に携わる企業がテナント(ビルの店子)との円滑なコミュニケーションを図り、信頼関係を醸成することです。
デューデリジェンスDue Diligence
買主が投資判断するうえで、慈善に行う精細な調査をいう。本来的には、有価証券の発行時に証券取引法に定める情報公開基準を満たしているかどうかについて弁護士等が詳細に調査確認することをいう。不動産証券化においては、オリジネーターやあれんじゃーが対象とする不動産について、物理的側面、法的側面、経済的側面等にわたる詳細な調査を建築士、公認会計士、不動産鑑定士等の外部の専門家に委託し、リスク分析やキャッシュフロー予測を行い、投資価値を判定する。
テナントミックスTenant Mix
商業ビル、ショッピングセンター、駅ビルなどの大規模商業施設に入店する貸借店舗の構成のこと。
特定目的会社(TMK)
「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」(1998年制定)により導入された資産流動化のための制度をいう。いわゆるペーパーカンパニーで、不動産や債権等の資産を所有し、それらを裏づけとする証券を発行し、資産から得られる収益を、配当あるいは利払いに充てるための「箱または器」としての働きをする。最低資本金が小額で、取締役と監査役が最低1人でよい。また、設立や不動産移転時の登録免許税の軽減、不動産取得税の軽減、法人税の軽減等の措置がとられる。
トラックレコードTrack Record
過去の運用実績のこと。プロパティマネジメントでは、「不動産賃貸収支の履歴」や「建物の維持管理と修繕の履歴」をいう。トラックレコードでは、エンジニアリングレポート作成に必須のものである。また、将来の賃貸収支を高い精度で見積もることが可能となる。

PAGE TOP

な行

内部収益率Internal Rate of Return,IRR
NPVと同様であるが、NPVは現在価値の合計と投資額の差額を求めて期待利回りでチェックされるが、IRRは純収益の現在価値に割り戻して、投資額に対する収益率を期待利回りするものである。
内部成長
稼働率の向上、賃料単価の上昇、管理費の削減などによる成長をいう。
ノンリコースローンNon-recourse Loan
不遡及ローンのこと。ある不動産から得られるキャッシュフローのみを金融機関からの借入金に対する返済の原資とするローンをいう。金融機関は、賃貸収益や売却代金からのみ返済を受けることになり、債権が債務者の他の資産に及ばない。返済の原資として担保物件以外の債務者の資産に遡及するローンは、リコースローン(Recourse Loan)という。

PAGE TOP

は行

不動産取得税
地方税法(昭和25年7月31日法律第226号)に基づき、不動産の取得に対して課される税金で、普通税である。
不動産証券化
不動産および信託受益権を証券として発行し、投資家に販売して資金を調達する手法。
不動産デリバティブ
不動産派生製品のこと。将来の不動産売買の価格を選考決定する「先物」、将来の不動産係る権利を取引する「オプション」、不動産の利回りと同様の効果が得られる「スワップ」等の商品がある。この取引には、透明性の向上と恣意性の排除が必要とされる。以上を適切に指標化したインデックスの設備が求められる。
不動産投信インデックス
不動産投信用の指標のこと。不動産投資収益をインカムゲインとキャピタルゲインに区分けし、インカム収益率とキャピタル収益率、合計した総合収益率を計算し、エリア集計や全体集計を行う。
不動産投資顧問業
投資不動産の取得、管理運営、処分等について、専門的な立場から助言と実行を行う”業”をいう。投資家の保護と健全な市場育成を目指すものの一つ。「不動産投資顧問業登録規定」が国土交通省より2000年9月に施工された。
不動産特定共同事業
不動産の小口化・不動産共同投資の手段法の一つの形態をいう。「不動産特定共同事業法」が1994年に制定された。不動産特定共同事業は、民法535条から542条までによる匿名組合方式と、民法667条から688条までによる任意組合方式がある。現在は後者が主流となっている。
プライベート エクイティ ファンド(私募ファンド)Private Equity Fund
株式等の自己資金によって、小人数の投資家が引き受ける私募のファンドのこと。「プライベートエクイティ」は、もともと「未公開株のことをいい、関係者間でプライベートに売買される。流動性が低いために、売買ファンドやベンチャーキャピタル等が主な投資の主体となっている。投資先企業が軌道に乗り次第、株式を公開し、その株式売却で利益を確保することを目的としている。
プライベートプール方式
一任勘定型のこと。取得物件を特定させずに投資家がファンドに出資する方式である。物件が特定された出資方式は「キャピタルコール方式」という。
フリーレントFree Rent
賃貸借契約期間中、ある一定期間の賃料の支払いを免除すること。
プリンシパルインベストメントPrincipal Investment
外部の投資家から受諾した資金ではなく、自己資金による中長期の投資のこと。
プロパティマネジメントProperty Management
「不動産経営管理」のことである。PMの定義は、「管轄する不動産から得られる純営業収益(NOI)を増加させて、その物件の価値を高めることを業務目的とすること」をいう。PMには収益部門があること、賃貸事業を行うことが前提となっている。PMを研究開発していく目的としては、第1にプロパティマネージャーを支援すること、第2にビルメンテナンス業のPM化を支援すること、第3にデューデリジェンスを支援することなどがある。
ポートフォリオPortfolio
資産を分類し整理した一覧表のこと。所有資産(預貯金・有価証券・不動産等)の全体の組み合わせ方を表示したもの。ファンドの場合は、アセットアロケーションを行い、目論見書に基づく集めた資金の組合せをいう。もともとは、港での船荷証券等の書類を整理した二つ折りの書類入れのこと。
ボラティリティVolatility
統計学でいう「標準偏差」のこと。過去の市場の価格変動のから算出される「ヒストリカル・ボラティリティ」とがある。

PAGE TOP

ま行

マーケティング
企業や非営利組織が行うあらゆる活動のうち、「顧客が真に求める商品やサービスを作り、その情報を届け、顧客がその商品を効果的に得られるようにする活動」の全てを表す概念である。
マスターリースMaster Lease
建物オーナーとテナント間で締結した、第1次的な賃貸借契約のこと。
メザニンローンMezzanine loan
デット(社債等)のうち、エクイティ(株式等)よりも返済順位は上だが、優先債務よりも返済順位が劣るローンのことをいう。メザニンとは。もともと中2階の意味がある。不動産証券化での資金調達には、エクイティとデットがあり、投資家に対してデットや金融機関からの融資に対する返済を優先し、その後に株式の配当が行われる。債権を発行する場合に、優先社債、劣後社債及びその中間のメザニン債に分割して発行する場合がある。

PAGE TOP

や行

優先出資証券
優先出資証券の保有者(優先出資社員)は、「議決権」の一部を放棄する代わりに「利益配当・残余財産の分配」に優先権を持つ。特定出資と異なり、自由に譲渡できる。経営が順調な場合は、配当も多く、流通価格も上昇し、処分益から優先的に配分を得られるが、経営が逆境の場合は、無配当になり、流通価格も下落し、元本自体も割れることがある。
優先劣後
不動産証券化においては、資金の一時的な不足や資産の損失発生に対処するために発行者自ら行う内部信用補完と、第三者が行う外部信用補完がある。優先劣後の構造は、内部信用補完のもので、配当と償還の優先権に差をつけ複数のクラスを設定する仕組みをいう。具体的には、発行証券を、債権等の優先部分と、劣後部分に分けて、裏づけとなる資産から生ずるキャッシュフローをまず優先部分に支払い、残余を劣後部分に支払う。劣後部分がデフォルトリスクをカバーし、優先部分の信用力を高めることができる。

PAGE TOP

ら行

ライフサイクルコストLife Cycle Cost
定義は「建築物の企画設計段階、建設段階、運用管理段階、そして解体再利用段階の費用の総計として、資本金利と物価変動の影響を加味して想定される使用年数全体の経済性を検討する手法」をいう。
リーシング
リース会社が、企業などが選択した機械設備等を購入し、その企業に対してその物件を比較的長期にわたり賃貸する取引をいう。リース対象物件は中古・新品を問わないが、多くの場合新品物件をリース会社が借手企業の代わりに購入した後、貸し出す。物品の所有権はリース会社にあるが、企業は自社で購入した場合とほぼ同様にして物件を使用することができる為、日本を含め世界中で設備投資の手段として広く普及している。
リーシングマネジメントLeasing Management
テナント営業管理のことである。より詳しくは、①賃貸企画業務、②テナントの誘致・渉外業務(テナントの誘致計画の立案、テナントの誘致教務、営業活動、テナントの審査、テナントの決定)③テナントの交渉業務(賃料改定業務、契約事項違背の是正、テナントのの立退き、テナントの追出し)、④契約の拡張・縮小管理、重要事項説明、管理契約説明、契約更新手続き、解約手続き)、⑤入居・退去管理業務(入居時期の取扱い説明、入居工事の調整と立会い、入居引っ越しの調整と立会い、退去引っ越しの調整と立会い、原状復旧工事)等がある。
リスティング広告
インターネット広告の一種で、検索エンジンで一般ユーザーが検索したキーワードに関連した広告を検索結果画面に表示する広告(テキスト形式)である。
リバースモーゲージReverse mortgage
自宅不動産等を担保にして、住み続けながら、自治体または金融機関から年金型の生活資金融資を受け、死亡時または契約終了時に不動産等を売却して元金の返済に充てる制度をいう。リバースモーゲージの融資リスクとして、①借り手の長生き、②時価の下落、③金利の上昇等がある。
リファイナンスRefinance
既存のローンを借り換えること。デット(負債)で調達される資金の場合に、確定している借入期間が終了に近づくと、物件を処分して返済資金を賄うか、再度の資金調達を行わなければならない。市場調達金利が下がっている場合に借り換えると返済利息が下がるので、場合によってはペナルティを行う場合がある。
リニューアル
店舗などの改装・改修。都市などの再開発。
リノベーション
建物の更新のための工事。通常の修理より大がかりな化粧直しのことで、外壁の補修、建具や窓枠の取り替え、設備の更新を含む。単なる内・外装や設備などを新しくするリフォームと分けて考えることが多い。
レンダーLendeer
資金の貸し手のこと。これに対して借り手はボロワー(borrower)という。

PAGE TOP

わ行

PAGE TOP

A~Z

CAPEXCapital Expenditure
資本的支出のこと。
CATCredit Authorization Terminal
信用照会端末(しんようしょうかいたんまつ、Credit Authorization Terminal) は、クレジットカード加盟店で、カードの有効性を確認するため、カードの情報をオーソリゼーション(信用照会)を行うセンター等に問い合わせし、続けて決済する装置である。
CMBSCommercial Mortgage Backed Securities
商業用不動産のローン担保証券のこと。オフィス、賃貸マンション、ホテル、倉庫、商業施設などの商業不動産(投資用不動産)の融資をひとまとめにし、対象不動産を担保にその権利を証券化した商品をいう。
CRECorporate Real Estate
企業の所有する不動産のこと。転じて、総合的な不動産戦略を展開することをいう。
DCF法Discounted Cash Flow法
将来の一定期間のキャッシュフロー(予測)から現在価値を算出する方法。将来の#cacheに割引率を設定し、割り引くことからその名前の由来がある。期間や金額の異なる将来のキャッシュフロー(予測)が、現在価値に置き換わることで比較可能となるため投資判断がしやすくなる。
DCRDedt Coverage Ratio
NOI(年間家賃収入ー不動産管理コスト)を元利返済金額で除した数字のこと。
INFOX
信用照会端末(しんようしょうかいたんまつ、Credit Authorization Terminal) は、クレジットカード加盟店で、カードの有効性を確認するため、カードの情報をオーソリゼーション(信用照会)を行うセンター等に問い合わせし、続けて決済する装置である。
LTVLoan to Value
資産価値に対する負債の比率。
MD(マーチャンダイジング)
一般的には、消費者の欲求・要求に適う商品を、適切な数量、適切な価格、適切なタイミング等で提供するための企業活動のこと。「商品政策」「商品化計画」。「MD」と略されることもある。
PERPrince Earning Ratio
株価収益率のこと。株価を1株当たりの利益(EPS)で除した数字をいう。
NOI
Net Operating Incomeの略。純収益という意味で、収入(賃料)から、実際に発生した経費(管理費、固定資産税など)のみを控除して求める。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローとなる。例えば、不動産賃貸により得ることのできる純粋な収益額がこれに相当し、資産価値を評価する場合の指標となる。なお、NOIから資本的な支出を控除したものがNCF(Net Cash Flow)である。
PFI
国や地方自治体等によって行なわれてきた公共施設の設計、建設、維持・運営に民間の資金とノウハウを活用し、公共サービスの提供を行なう。それによって公共サービスの質を維持向上しつつ、サービス内容を効率的かつ効果的に行なうという考え方。結果として、民間企業の活性化を促進させることができる。
従来、公共事業に民間の資本やノウハウを取り入れる手法として、官と民が出資と経営を共同して行なう「第3セクター」があるが、役割分担が不明確のため事業計画や運営に無理が生じている場合が多い。一方、PFIの場合は、基本的に事業の運営リスクは独立採算で事業を運営する民間企業が負担し、官は事業を認可し事業によって提供されるサービスを購入するといった仕組みになっている。
REITReal Estate Investment Trust
不動産投資信託の略。投資信託の運用対象は主として有価証券や株式に限定されえちたものが、2000年5月の投資信託法等の改正により不動産に拡大したことを契機に組成が開始された。特にREITは証券取引に上場することを前提にとするため、一般投資家から資金を調達し、それをもとに不動産に投資し運用した収益を投資家に分配するもの。一定の条件を満たせば利益の90%を配当に充当することができる。
ROAReturn On Assets
当期純利益を純資産で除した数字のこと。会社が資産をどれだけ有効に活用して利益を生み出しているかを予測する指標をいう。
SEO
検索エンジン最適化(Search Engine Optimization)の略。
SP
展示会・店頭での実演や見本配布などをつうじて、消費者の購買欲を刺激し、販売業者を助ける活動。販売促進。販促。SP 。
SWOT分析
目標を達成するために意思決定を必要としている組織や個人の、プロジェクトやベンチャービジネスなどにおける、強み (Strengths)、弱み (Weaknesses)、機会 (Opportunities)、脅威 (Threats) を評価するのに用いられる戦略計画ツールの一つ。組織や個人の内外の市場環境を監視、分析している。 フォーチュン500のデータを用いて1960年代から70年代にスタンフォード大学で研究プロジェクトを導いた、アルバート・ハンフリーにより構築された。
SPCSpecial Purpose Vehicle
匿名組合や特定目的会社等のように、自らは利益獲得などの目的を有することなく、単に投資家からの資金調達や資産の小口化のための導管体として設立される事業体の総称。一定の条件を満たせば所得税などが減免され、利益の大半を投資家に配賦することができる。
UPREITUmbrella Partnership REIT
薄価が低く時価が高い土地を所有する土地所有者が、その土地を現物出資することによって、不動産投資信託(REIT)の株式を取得するという仕組みのこと。土地所有者が土地譲渡益への課税を会費できる点が土地所有者にとってはメリットとなる。

PAGE TOP

出典:入門プロパティマネジメント(住宅新報社)、Weblio(提供:三幸エステート)

PAGE TOP